Proces for udarbejdelse af lokalplan
I udarbejdelsen af de nye planer for udvikllingen af bymidten har der været fokus på at inddrage bredt. I forbindelse med arbejdet omkring helhedsplanen, blev der afholdt dialog med Byforum, en forening stiftet af Allerød Byråd, Allerød Handelsforening og Ejerforeningen. Derudover har der været afholdt borgermøde og indarbejdet input fra andre sideløbende processer som udarbejdelse af visionen for Allerød Kommune og Ungedialog.
Som et led i lokalplanens udarbejdelse har både bolig- og erhvervsejendomsejere inden for lokalplanes afgrænsning været inviteret til dialog for at afklare evt. udviklingsønsker. Der er ligeledes indhentet input til planen fra Byforum, og afholdt borgermøde som opstart til lokalplanen. I høringsperioden vil der blive afholdt borgermøde med fokus på planens indhold.
Områdets anvendelse
Lokalplanen er opdelt i 8 delområder. Områdets største delområde er C1, der er udlagt til centerformål. C1 er overordnet afgrænset efter de omkringliggende veje; Lilledal, Allerød Stationsvej, Amtsvej og Frederiksborgvej. Mindre dele af C1, som stationen og området ved Centerhallen, ligger lige uden for "Ringvejene". Med afgrænsningen er der lagt vægt på at detailhandel og andre primære bymidte funktioner er koncentreret inden for delområdet.
Lokalplan fastholder anvendelsen for de fleste delområder. Mindre dele indenfor lokalplanen, eksempelvis de dele af Fritz Hansens areal, der medtages, ændres i anvendelse fra erhvervsområde til boligområde. Ligeledes ændres anvendelsen på dele af arealerne ved stationen fra erhverv til bolig.
Nye bebyggelsers udformning, placering og udseende
Lokalplanen tilfører en øget byggeret for flere af områderne i og omkring bymidten. Det forventes at dele af det byggeri der er i området i dag vil blive nedrevet, og at nye bebyggelser vil medføre flere boliger. Der er ca. 550 boliger i bymidten i dag, med lokalplanen gives der mulighed for at opføre op mod 300 nye boliger inden for området. Ved at tilføre flere boliger, sigtes der mod at der kan skabes et grundlag for mere liv både i og uden for butikkernes åbningstid, så både det lokale handelsliv i højere grad understøttes og at der en større tæthed i boligerne, samtidig kan være med til at skabe mere byliv. Boliger har en anden døgnrytme, og vil generere liv i morgentimerne, inden mange andre funktioner i byen. På samme måde vil boliger efter butikkerne lukker, generere aktivitet i området; om sommeren vil man eks. kunne opleve mennesker på altaner og tagterrasser, og om vinteren vil der være lys i vinduerne. Oplevelsen af et levende område med mennesker giver en større tryghed for de der færdes igennem.
Lokalplanen regulerer bebyggelsen via bygningshøjder, byggefelter, byggelinjer for facader, dybder på boliger og opholdsarealer. I planen er der på udvalgte strækninger fastlagt byggelinjer for facaden, der sikrer at facader på nyt byggeri placeres så de bevarer en klart defineret kant, eksempelvis langs med M D Madsensvej. Byggelinjer for facader er ligeledes fastlagt for flere af de byggeri, der ligger ud til et kryds eller en rundkørsler. Der er lagt vægt på at nyt byggeri er med til at formgive et defineret kryds, samtidig med at der er sikret tilstrækkelige oversigtsarealer. Langs Kollerødvej er der gjort plads til en ny drejebane og en kommende supercykelsti. Ligeledes er der gjort plads til cykelsti langs med Frederiksborgvej.
Lokalplanen lægger vægt på at nyt byggeri opføres med fokus på kvalitet og detaljering i udtrykket. I bestemmelserne stilles der krav om at facaderne skal udformes så der lægges større vægt på detaljeringen i stueetagerne. En mulighed kan være at give bygningens pågældende materiale en større bearbejdning på denne del. En større detaljering skal være med til at give en større oplevelse og identitet til den del af byggeriet, der er øjenhøjde. I sammenhæng med en yderligere indretning og begrønning af de ubebyggede arealer, vil bymidten blive et mere interessant rum at færdes igennem, og tage ophold i.
Der er dele af området C.1 fastlagt områder, hvor det er et krav at den pågældende anvendelse i stueetagen skal være publikumsorienterede funktioner. Bestemmelsen skal sikre at disse funktioner koncentreres, og på den måde kan være med til at understøtte hinanden. Bestemmelsen er gældende for de facader der retter sig ud mod gågadearealerne og de primære færdselsåre for de bløde trafikanter – M D Madsensvej, Torvestrædet og den grønne forbindelse. I disse dele af byen er tempoet lavere, og det der derfor vigtigt at sikre en større variation i både byfunktioner og bygningernes udformning. På de pågældende strækninger er det vigtigt at sikre, at facaderne fremstår åbne, så man som forbipasserende kan opleve livet i butikker og lignende. Der er derfor krav om at vinduer ikke må tilklæbes eller lukkes til. Der er dog for dagligvarebutikker mulighed for at afskærme den nederste del af vinduerne, dog ikke i en højde på mere end 1,40 meter målt fra det udendørsterræn.
Infrastruktur og parkering
Lokalplanen lægger op til, at der skabes et fredeligt centralt område inden for ringvejene - Lilledal, Allerød Stationsvej, Amtsvej og Frederiksborgvej - hvor bløde trafikanter kan færdes på gågader og shared spaces. De nuværende forbindelser og passager er fastholdt, så det for bløde trafikanter fortsat vil være nemt at færdes på tværs af området. Fodgængerområdet har to hovedårer M D Madsensvej, der er den primære butiksgade og hovedforbindelsen mellem stationen og Kollerødvej. Parallelt med M D Madsensvej løber den grønne forbindelse, der forbinder stationen og det kommende Kulturtorv. Der er lagt vægt på, at strækningen gives et grønt og rekreativt udtryk, som skal være med til at skabe en oplevelse af at Ravnholt og Tokkekøb Hegn bindes sammen. Langs det grønne bånd lægges der vægt på, at der også er plads til at integrere flere opholdsmuligheder.
Lokalplanen har som nævnt en overordnet ringvej, der omkranser det handelsmæssige centrum. Langs med flere af vejene er der enten anlagt eller planlagt cykelstier. Parkering er placeret langs med ringvejen, i kanten af centerområdet, hvilket er med til at give et fredeligt miljø, hvor det er muligt at prioritere plads til mennesker og rekreation. For at sikre at parkeringsområderne ikke fremstår som triste og golde ankomstområder, stiller lokalplanen krav om, at de ved omdannelse tilplantes, så de fremstår grønne.
Et af formålene med lokalplanen er, at området udlægges med tilstrækkeligt parkering. Parkeringsnormerne danner udgangspunktet for vurderingen af, hvad der er tilstrækkelig parkering. I vurderingen af parkeringsbehovet, kan der dog arbejdes med en dobbeltudnyttelse af pladserne i tilfælde, hvor der skønnes at være potentiale for dobbeltudnyttelse. Dobbeltudnyttelse betyder, at forskellige funktioner i bymidten, f.eks. boliger, erhverv, kultur eller butikker, kan dele parkeringspladserne, fordi de har parkeringsbehov på forskellige tidspunkter af døgnet eller ugen. Det er en forudsætning for dobbeltudnyttelse af parkeringspladserne, at de er offentligt tilgængelige. Private parkeringspladser forbeholdt en virksomhed kan f.eks. ikke bruges af kunder i en nærliggende dagligvarebutik. I sådanne tilfælde kan parkeringsnormen for det pågældende byggeri ikke nedsættes ved hjælp af dobbeltnormeringen. For bymidten er en dobbeltudnyttelse af pladserne en fordel da parkeringspladser beslaglægger mindre areal, bliver der mere plads til byliv, hvor folk kan mødes, og til cykling, gang, leg og andre fysiske aktiviteter.
Ubebyggede arealer
Bevaringsværdige træer og trærækker
Inden for lokalplanensområde er der både flere bevaringsværdige trærækker og enkeltstående træer, alle angivet på kortbilag 7. Nedenfor beskrives samtlige kort i forhold til udtryk og placering, alle træer er gengivet med fotos. I tilfælde af fældning eksempelvis i forbindelse med beskadigelse eller sygdom, skal det sikres at der genplantes. For allé og trærækkerne skal der lægges vægt på at et evt. nyt træ fremstår som en del af den eksisterende helhed, og at et nyt træ har samme art, højde og kronestørrelse, som den resterende del.
Alle bevaringsværdige træer skal ved bygge- og anlægsarbejder sikres, så de ikke beskadiges. Dette gælder både kronen, stammen og rodzonen.
Ved FH hallen/Enden af Skovensvej
Træet er et ældre flerstammet træ, der i kraft af sin størrelse og fremtrukne placering omkranset af stengærde, fremstår meget karakteristisk og fungere som ankomst til skoven.
Ved M D Madsensvej 10A
Træet er et stort enkeltstående træ, der ikke fremtræder som en del af den samlede allé beplantning på M D Madsensvej. Træet er et af de to træer der er med til at markere krydsningen mellem M D Madsensvej og Torvestrædet, og danner en mindre pladsvirkning ved statuen, det er placeret ved siden af.
Ved M D Madsensvej 9-11
Et større træ i et mindre indhak langs M D Madsensvej. Træet er det andet af de to træer, der er med til at markere krydsningen mellem M D Madsensvej og Torvestrædet. Træet er med til at skabe en mere grøn og rekreativ stemning ved krydsningen og legeområdet.
M D Madsensvej
Trærækken langs med M D Madsensvej følger hele vejens udstrækning og fremstår ensartet både i forhold til sort og størrelse på beplantningen. Det er vigtigt for at udtrykket bevares, at der ved evt. udskiftning af et beskadiget eller sygt træ, genplantes et træ af samme højde og kronestørrelse.
Lilledal/Allerød Stationsvej
Alléen er en velfungerende afgrænsning mellem bymidten og boligområdet. Ligeledes er den med til at give busholdepladsen karakter. Den giver vejforløbet karakter, og understøtter visionen om en grøn og frodig bymidte.
Mølcks passage
Trærækken i Mølcks passag består af en række mindre træer, der giver passagen sit grønne præg. Passagens og beplantningens sammenhæng med M D Madsensvej og den kommende grønne forbindelse, binder de to strækninger sammen både som forbindelse og som beplantningselement.
Detailhandel
Den eksisterende detailhandelsstruktur i kommunen ændres ikke, idet der udelukkende rettes i butiksstørrelser og det maksimale bruttoetageareal i Allerød Bymidte.
I den eksisterende lokalplan var der mulighed for 21.000 m² butiksareal. Dette hæves til 25.000 m². I Kommuneplan 2017 er det maksimale butiksareal i Allerød bymidte fastsat til 32.000 m².
Den maksimale størrelse på udvalgsvarebutikker ændres fra 2.000 til 2.500 m², fordi ICP har vurderet at det er vigtigt at der tiltrækkes kædebutikker (Se Øvrige sagsbilag). Kædebutikker har ofte behov for op til 2.000 m². Med udviklingen mod færre og større butikker ønskes en fremtidssikring af bestemmelserne for bymidten og den maksimale grænse ændres derfor til 2.500 m².
Samtidig ændres den maksimale dagligvarebutiks størrelse fra 3.500 m² til 5.000 m², så det er i overensstemmelse med planlovens bestemmelser.
Det vurderes ikke, at ændringerne vil have en betydning for detailhandlen i resten af kommunen eller udenfor kommunegrænsen. Allerød Kommune ønsker med ændringen at sikre udviklingsmuligheder og et velfungerende marked. Detailhandelen i bymidten gives derfor bedre muligheder uden at det påvirker detailhandlen i kommunens mindre bysamfund.
Allerød Kommune har i 2019 fået vurderet antal af parkeringspladser i bymidten. Der er en væsentlig overkapacitet og tilgængeligheden med bil er generelt god.
Allerød Station, som også betjenes af samtlige busruter i kommunen ligger i bymidten og adgangen med offentlig transport er derfor virkelig god. I forbindelse med stationen er der stor cykelparkeringskapacitet. Hovedstrøget M D Madsenvej er åben for cyklister. Ændringen af bestemmelserne forventes derfor ikke at påvirke trafikafvikling i bymidten. Se mere om trafik i miljøvurderingen.
Der forventes ligeledes ingen væsentlig påvirkning af den eksisterende bebyggelse og friarealer. Detailhandelsbestemmelserne skal støtte op om et aktivt byliv i overensstemmelse med helhedsplanen for Allerød Bymidte. Se under "Øvrige sagsbilag"
Bevaringsværdig bebyggelse - stationsbygningen
I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen er der fortagt en SAVE registrering af bevaringsværdige bygninger inden for området. Stationsbygningen udpeges med denne lokalplan som bevaringsværdig, se §7.9.
Allerød Station, der er indviet i 1864, er tegnet af arkitekten Vilhelm Carl Heinrich Wolf, der har tegnet flere af stationerne på bl.a. Nordbanen, herunder Hillerød, Holte, Birkerød og Hellerup Stationer. Stationsbygningen udgør den officielle ankomst til Allerød ved ankomst med tog. Dette gør sig blandt andet tydeligt i bygningens markante og tidstypiske facadeornamentering samt i det faktum, at bygningen ingen bagside har: Både facaden mod gaden og mod banen er udført som tilnærmelsesvist symmetriske facader med en rig og ensartet facadeornamentering. Udover at markere ankomsten til byen udgør Allerød Station en af de få bevarede bygninger fra den oprindelige stationsby, der opstod øst for landsbyen Lillerød. Stationsbygningen udgør således en vigtig fortælling for byen og må derfor ikke nedrives.
Selve stationsbygningen er opført som et muret længehus med facader i gul tegl og tag af skifer. Bygningens alder er tydeligt aflæselig i den historicistiske arkitektur med de markante facadedekorationer i form af vinduesbryn muret i formsten og tilbagetrukne vinduesbrystninger. Også taget udgør et fint eksempel på tidens stilart med den visuelt rolige skiferflade, det markante tagudhæng med synlige spærender samt i de snedkerskårne, schweizerinspirerede tagudsmykninger.
Stationsbygningen bærer i dag præg af nogle facadeændringer: Mest markant er det fjernede vinduesbryn, der bryder facadens ellers faste takt, samt de ændrede murhuller og vinduesformater. Disse ændringer slører bygningens oprindelige udtryk og tilfører en utilsigtet visuel uro. Det anbefales derfor, at facaderne tilbageføres således, at bygningens facader atter fremstår ensartede og afbalancerede. Dvs. at det murede vinduesbryn reetableres og at nye vinduer isættes hvor facaden i dag præges af udskiftede vinduesformater.
Forsyning
Vand
Lokalplanområdet forsynes fra Lillerød Andelsvandværk.
Spildevand
Lokalplanområdet ligger under Lillerød Renseanlæg.
Varmeforsyning
Der gives frihed til at anvende individuelle opvarmningsmuligheder.
Affald
Bestemmelser for affald er reguleret af gældende affaldsregulativer.